Cláusulas abusivas

Para la Ley son cláusulas abusivas “aquellas estipulaciones contractuales que no han sido negociadas individualmente por el consumidor y que, en contra de la buena fe, causan un perjuicio al consumidor. Un desequilibro importante en los derechos y obligaciones que derivan de un contrato”.

Es decir que las cláusulas que se firman en el préstamo hipotecario tienen que ser acordadas por las dos partes, pero en el caso de los banco ellos son los que nos imponen las cláusulas con contratos tipo, ya modelos y no nos dan la alternativa de modificar o cambiar alguna cláusula a sabiendas por parte del banco que hay mucha gente que no comprende el vocabulario que aparece en la escritura de hipoteca, siendo que es muy poco transparente, y que al final se va a forzar al cliente que se sentirá en la obligación de firmar la escritura con esas condiciones para poder adquirir la vivienda.

¿Cuáles son las cláusulas abusivas más habituales?

Las cláusulas más comunes en las escrituras de hipoteca suelen ser la de vencimiento anticipado o resolución anticipada, cláusula de interés de demora, suele estar por encima de los legalmente permitidos y las cláusulas suelo, que mucha gente tiene en su escritura pero no es fácil detectar.

¿A qué se refiere la cláusula de vencimiento o resolución anticipada?

Pues es una de las cláusulas abusivas más habituales, que está llevando a los juzgado al archivo de los procedimientos de ejecuciones hipotecarias por declararlas nulas, en la mayoría de las escrituras hipotecarias suele constar en la cláusula SEXTA BIS CON EL NOMBRE DE RESOLUCIÓN O VENCIMIENTO ANTICIPADO y se suele basar en que el banco puede finalizar el contrato de préstamo hipotecario y reclamar el 100% de lo que adeudan los clientes por el impago de “una sola de las cuotas”. Siendo que tanto las resoluciones Europeas como las de los tribunales Españoles dictaminan que no cabe resolver un contrato por impago de una única cuota porque eso es lo que determinan como abusivo sino que como mínimo se debe haber impagado tres cuotas mensuales del préstamo.

¿Cómo se puede averiguar si los intereses que constan en la escritura son abusivos?

El interés de demora es otra de las cláusulas abusivas y que suele constar en la cláusula SEXTA de la escritura y que a partir de las resoluciones europeas no puede ser superior al 12%, porque el límite de los intereses de demora es como máximo 3 veces el interés legal del dinero, fijado en 2014 en el 4% (12%) y en un 3,5 en 2015 (10,5%). Está cláusula abusiva, se suele alegar en los procedimientos judiciales de Ejecuciones Hipotecaria por cuanto que los intereses que suelen aparecer estipulados en las escrituras ronda entre el 25% y el 28%, por lo tanto lo que solicitamos en nuestras alegaciones es que el Banco en su liquidación no exceda los límites legales estipulados.

¿Qué es y cómo se puede detectar la Cláusula suelo?

La llamada cláusula suelo suele aparecer reflejada con muy poca claridad en la cláusula Tercera de las escrituras hipotecarias, se trata de una disposición que el banco incluye a la hora de firmar una hipoteca y establece un tipo mínimo a pagar aunque el tipo de interés legal variable al que va referenciado el préstamo esté por debajo.

Si consideras que en tu escritura puede haber una cláusula suelo, es muy importante que te pongas en contacto con tu abogado de confianza, que comprobará la existencia o no de la cláusula y en un principio intentará llegar a un acuerdo con la entidad bancaria en vía amistosa, enviándole la documentación al banco y poniéndolo en su conocimiento antes de interponer un procedimiento judicial, de modo que lo primero es intentar llegar a un acuerdo con la entidad bancaria.

En caso contrario, de no llegar a un acuerdo amistoso, cabe interponer una demanda de acción de nulidad de cláusula suelo en préstamo hipotecario contra la entidad con la que se firmó el préstamo, reclamando las cantidades que se hayan pagado de más.

¿Y en caso de que se declare nula la cláusula suelo que conseguiríamos?

Lo que solicitamos en la demanda es que el banco le devuelva al cliente las cantidades que ha pagado de más en concepto de intereses, los meses que el Euribor ha estado fijado por debajo de la cláusula, porque la cláusula suelo no debió existir nunca y se declara por el juzgado nula.

En conclusión, les recomiendo que si tienen alguna duda de si hay o no cláusulas abusivas en su escritura y ustedes mismos no las detectan, es importante que busquen asesoramiento para que un experto les comunique si encuentra alguna cláusula. Teniendo en cuenta que en la actualidad hay mucha gente que tiene en su escritura la cláusula suelo y que no lo sabe y no ha reclamado por ello las cuantías pagadas de más a la entidad bancaria.

En caso de que tengas dudas a la hora de tomar tu decisión, busca asesoramiento jurídico de confianza.  Cláusulas abusivas

Dolores Rodríguez

Abogada