¿Que debes comprobar antes de firmar un préstamo hipotecario?

Para poder comprenderlo mejor pongo como ejemplo el caso real del señor Juan que quiere firmar junto con su pareja un préstamo hipotecario para poder comprar una vivienda en la que van a vivir y formar una vida en común, pues lo que le propone la entidad es dos FIPER, que es donde constan las cláusulas que posteriormente se van a firmar en la Escritura Pública de Préstamo Hipotecario y en la que la entidad bancaria le ha ofrecido: o un interés fijo de un 2% o un interés variable compuesto por Euribor más un 1,25% de diferencial, pero lo interesante del caso es, en que la oferta propuesta por la entidad con tipo de interés fijo de 2 daños, consta una cláusula en la que expresa que sólo pagará un 2% los dos primeros años y que después de ese periodo, cada año le va a aumentar en un 1% el tipo de interés fijo, es decir si el préstamo es a 20 años el último año del mismo llegará a pagar un 20% de intereses que es bastante excesivo.

Pues en el caso de Juan podemos decir que un interés variable conformado por Euribor más un 1,25% de diferencial, no es excesivo aunque en años anteriores las entidades bancarias estaban dando tipos de intereses de Euribor más un diferencial que iba desde un 0,70% a un 1%, sí que es cierto que las entidades han subido un poco el porcentaje del diferencial fijo a aplicar en la vida del préstamo en tanto en cuanto no pudiendo incluir una cláusula abusiva como la cláusula suelo, sabiendo que ya no pueden incluirla se cubren imponiendo un interés fijo que es el diferencial un poco más alto, pero hay que tener cuidado tanto en las escrituras con interés fijo como variable porque en algunas de ellas estamos viendo que la entidad está incluyendo en algunos casos una cláusula en la que el firmante reconoce que responde del préstamo desde un primer momento con todos sus bienes presentes y futuros y no como hemos siendo la vivienda la que debe responder en primer lugar de la deuda hipotecaria.

Pues hasta el momento en el caso de que el banco por impago de cuotas del deudor interponga demanda de ejecución hipotecaria, es la vivienda, el inmueble hipotecado el que responde tras la subasta pública de esa deuda, y si el inmueble no cubre el total de la deuda, es cuando se puede reclamar al deudor y a los avalistas y fiadores con todos sus bienes presentes y futuros, lo que queda de deuda viva a favor de la entidad bancaria, pero lo que quería la cláusula que he comentado antes es que en cualquier caso y desde un primer momento el deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros, es decir que el banco puede ir a por cualquier Bien mueble o inmueble o a por el embargo del salario del deudor sin necesidad de previamente ejecutar la vivienda, es decir desde el primer momento del impago se aplica el artículo 1911 del código civil.

Hay otras cláusulas que hay que tener en cuenta, en primer lugar hay que comprobar el interés de demora, no pudiendo ser más del triple del interés legal del dinero de cada año por tanto hay que comprobar que conste en la cláusula como máximo en la actualidad un 12%.

En segundo lugar verificar que dice la cláusula de vencimiento de anticipado, por cuanto que es una cláusula que permite a la entidad resolver el 100% del préstamo y reclamar la totalidad de las cuotas aunque no hayan vencido aún, por el sólo hecho de haber impago una cuota del pago de intereses o de capital.

Y por último comprobar que en la escritura que vamos a firmar no existe la cláusula suelo que es un tipo mínimo de intereses a pagar siendo el pactado como interés variable inferior.

Pues la persona que se va a comprometer a pagar ese préstamo hipotecario es importante que también compruebe las comisiones de apertura, si existe penalización por amortización anticipada total o parcial, si tiene bonificaciones por contratar un seguro o tener domiciliada la nómina en la cuenta del préstamo…, no son puntos tan importantes pero que debemos tener en cuenta a la hora de firmar, porque en el caso de que tengamos una entrada de dinero y queramos cancelar en parte o en todo la deuda tenemos que saber a priori cuanto nos va a cobrar la entidad por esa cancelación total o parcial del préstamo hipotecario.

Todo ello con el fin de que entendamos y estemos seguros de que los recibos que abonamos mensualmente a la entidad como pago del préstamo que firmamos son correctos.

A modo de conclusión es muy favorable que en la actualidad los clientes antes de firmar un préstamo hipotecario o personal se asesoren para que no sea necesario a posteriori tener que reclamar a la entidad alguna cláusula abusiva.

En caso de que tengas dudas a la hora de tomar tu decisión, busca asesoramiento jurídico de confianza.

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Dolores Rodríguez

Abogada