Titulizaciones Hipotecarias

En primer lugar, comentar que las empresas de recobros utilizan técnicas agresivas de cobro con la intención de que la gente pague cuanto antes, que suele amedrentar a las personas con la frase de que vamos a interponer una demanda y el tema de las costas que son el abogado y procurador de la parte contraria cuando se pierde un pleito y tiene que existir primero una sentencia en donde se le condene en costas, con lo cual si no quiere oírlo más lo que aconsejo es que se busque a un abogado que medie por ellos frente a esos fondos, porque es cierto que en muchas ocasiones son bastante agresivos a la hora de requerir el pago por vía telefónica.

Esto está sucediendo muy a menudo, que los bancos se busquen empresas de recobros externas muy agresivas y en otros casos venden a una empresa tercera un paquete de préstamos impagados para que esa empresa cesionaria de las deudas las reclame directamente.

Cuando un cliente adquiere una hipoteca, éste paga al banco unos intereses, además del préstamo inicial. Para muchos bancos, ese es el primer paso dentro de un complejo proceso que busca asegurarse el préstamo, eliminando el riesgo y aumentando su liquidez. Este proceso obtiene el nombre de Titulizaciones hipotecaria, que lleva a la entidad a tener liquidez, en tanto en cuento, una deudas impagadas que tendrá en el balance como pérdidas se convierte en liquidez cuando ingresa las cuantías que esas empresas le ingresan al comprar el paquete de las deudas. Por tanto es un proceso que le conviene a las entidades bancarias.

Este concepto consiste en agrupar un conjunto de derechos de crédito, en una misma cartera. Esta cartera es traspasada a una estructura sociedades, fondos…, que a su vez la coloca entre los inversores. Dicho de otro modo, las entidades financieras transforman activos poco líquidos, en instrumentos para obtener financiación, y a su vez eliminan el riesgo de impagos.

Se trata en definitiva de la venta o cesión de carteras de créditos por parte de entidades bancarias (cedentes) a sociedades o fondos de inversión (cesionarios, coloquialmente llamados “fondos buitre”)

Esto supone, que el banco vende a otros las hipotecas, traspasando los riesgos que conllevan esas hipotecas junto con los beneficios, de esta forma el banco cierra la operación con beneficios, pudiendo seguir comercializando hipotecas sin riesgo. Los pasos que siguen las entidades financieras son: crear una empresa filial, que pasa a ser el Fondo de Titulación Hipotecaria  (FHT) y estos Fondos de Titulización cumplen el papel de eliminar el riesgo del balance del banco, otorgándoles a su vez liquidez.

De esta forma la entidad matriz sanea su balance, pues traspasando las hipotecas, se deshace del riesgo, a la par que gana liquidez.

En los procedimiento judiciales interpuestos por los terceros adquirentes de las deudas, o en fase amistosa, lo que realizamos en un principio es que al igual que ellos nos

piden documentos en los que probemos que tenemos competencia para llevar una negociación en representación de nuestros clientes, nosotros también solicitamos tanto en vía judicial como en vía amistosa, toda la documentación necesaria que pruebe que son titulares del derecho para poder reclamar esa deuda.

También podemos alegar que la Escritura de Préstamo Hipotecario que firmamos con la entidad bancaria ha sufrido una Novación (1203.3 C.C), es decir, una modificación sustancial de la escritura y que por tanto se debería de haber firmado una nueva escritura con el nuevo acreedor.

Otra vía es que prueben que la transacción que lleva a cabo esa empresa al demandar como titular a nuestro cliente como acreedora de la deuda está inscrita o no en el Registro de la Propiedad del bien hipotecado al igual que las entidades bancarias lo hicieron en su día para que tengan FE PUBLICA han de inscribir su derecho de crédito frente a nuestro cliente en EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, hace unos años se archivaron varias ejecuciones porque las fusiones y absorciones de las entidades bancarias no estaban inscritas en los registros.

Y en último término podemos presionar en lo relativo al derecho de retracto que aparece en el artículo 1535 del Código Civil y dispone: “Vendiéndose un crédito litigioso, el deudor tendrá derecho a extinguirlo, reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho. Se tendrá por litigioso un crédito desde que se conteste a la demanda relativa al mismo. El deudor podrá usar de su derecho dentro de nueve días, contados desde que el cesionario le reclame el pago”.

Este precepto establece en definitiva que si un acreedor, no solamente un banco, cualquier acreedor, vende un crédito que está siendo discutido en vía judicial, el deudor puede recomprarlo por el precio pagado más algunos gastos. Habitualmente la cantidad fijada como precio será inferior a la debida puesto que a fin de cuentas al estar en un pleito hay una incertidumbre acerca de cómo acabará ese crédito cuando se dicte sentencia.

En conclusión yo les recomiendo que busquen asesoramiento porque hay alternativas para pleitear contra estas entidades que especulan con los préstamos.

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En caso de que tengas dudas a la hora de tomar tu decisión, busca asesoramiento jurídico de confianza.

Dolores Rodríguez

Abogada