Hipotecante no deudor , fiador y avalistas en préstamo hipotecario

No es infrecuente, dada la situación económica que atravesamos, que muchos familiares hayan avalado prestamos de sus familiares como fiadores o como en este caso hipotecando su propia casa para que se le concediera el préstamo a un hijo, de acuerdo con la normativa vigente, en un primer momento la entidad bancaria en un procedimiento de ejecución hipotecaria, únicamente la Ley le permite demandar: “el deudor, el hipotecante (deudor o no) y, en su caso, el tercer poseedor de los bienes.

1.- El Deudor, es la persona que recibe el dinero y se compromete a devolverlo, puede ser el propio deudor el hipotecante, como por ejemplo hipoteca el piso que va a comprar, es quién constituye hipoteca sobre una finca de su propiedad para asegurar el cumplimiento de su devolución. La operación no afecta a terceros.

2.- Pero también puede darse otro caso, y es que el deudor haya solicitado un préstamo personal al prestamista, éste se lo haya concedido, y en su garantía UNA TERCERA PERSONA hayan constituido HIPOTECA sobre una finca de su propiedad (del hipotecante, no propiedad del deudor). A esta figura la denominamos hipotecante no deudor. Es decir, esta persona hipoteca su propiedad en garantía de la devolución de un préstamo que debe OTRA PERSONA, en concreto el DEUDOR NO HIPOTECANTE.

3.- El tercer poseedor de los bienes, ejemplo el inquilino que está en el piso que se quiere ejecutar, para comunicarle que existe un procedimiento de ejecución y que pueda alegar lo que considere beneficioso para sus derechos.

En ambos tipos de contratos, préstamo personal o préstamo hipotecario, existen las mismas figuras y además en ambos puede darse el concurso de un tercer tipo de parte: el AVALISTA o FIADOR.

El avalista o fiador es aquella persona que, una vez requerido de pago del deudor inicial y no satisfecho el mismo, se hace cargo de la deuda. Es decir, su actuación respecto del pago comienza cuando el DEUDOR o DEUDORES NO HACEN frente al pago de la deuda tras haber sido requeridos para ello.

Se trata al fin y al cabo de una obligación de pago “expectante”. El prestamista no podrá solicitar el pago al avalista hasta después de requerida la deuda al deudor e impagada ésta.

En una ejecución hipotecaria no cabe demandar al fiador hasta que el bien hipotecado se haya subastado y con ello no se haya cubierto la totalidad de la deuda, entonces es el momento en el que la parte demandante puede ampliar la demanda contra los fiadores y avalistas.

La condición de avalista es incluso heredable, de tal forma que, en caso de que el  préstamo  estuviera dirimiéndose  por  derroteros  normales,  sin  impagos,  etc…,

Al fallecimiento del avalista su condición será “heredada” por sus herederos quienes tendrán que hacer frente al pago de la deuda si, llegado el día, el deudor no responde de ella.

En el caso de un préstamo hipotecario el beneficiario del aval sería la entidad financiera que concede la hipoteca, en caso de que el titular no haga frente a los pagos mensuales pactados. Los avales que se firman para garantizar los préstamos de las entidades financieras son solidarios; básicamente esto significa que el avalista se pone en el mismo lugar que el titular en caso de impagos, frente al banco, renunciando a su derecho a poder señalar primero los bienes del deudor principal para que antes el banco se dirija contra ellos o que la deuda se dividiera en tantas partes como obligados al pago hubiere.

De todas las figuras que he comentado, la menos peligrosa para terceros es la del deudor y deudor HIPOTECANTE, pues al fin y al cabo juega o expone sus propios bienes para responder de la deuda. No afecta a ningún tercero, en principio, el hecho de que no pueda hacer frente al préstamo. El problema comienza a producirse cuando aparecen las figuras de “hipotecante NO deudor” y la de “avalista o fiador”.

En caso de que tengas dudas a la hora de tomar tu decisión, busca asesoramiento jurídico de confianza.

Dolores Rodríguez Abogada